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想要来柬埔寨买房,你要注意这几件事

  • 发布时间:2019-01-25 14:05:51
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海外置产正夯,不少人便将目光放向海外房产,特别是柬埔寨的房产,可说是一枝独秀。不少建商主打高收益高房租的案子,开出的投报率动辄高达8%-10%,令其他国家的建案难以望其项背。同时国际货币基金(IMF)也看好柬埔寨发展,在房地产及成衣出口成长带动下,未来几年经济成长率至少都有 7%。

冲着经济高成长、房价基期低,并且是以美元计价的关系,金边房产也吸引了不少世界各地的投资客千里迢迢,来到柬埔寨淘金。不过,在经过这几年的推案之后,柬埔寨的房屋供应量,已经达到了历年新高。预计在 2019 年,市场上将会有超过 3 万套的公寓单位。市场的竞争从卖方市场,渐渐至转向了买方市场。投资客们的速度也逐渐放缓,建案的推出也没有过去那么频繁了,市场可说进入了减速状态。

在这样的市场情况下,投资人的选择变多,自然也变得精明。建商只好卯足了劲,不断地给出许多优惠,诸如租金换头期款、3 年回购、降低首付等等方式,试图拉高销售。不过在进入激烈竞争的市场中,投资人该不该投资、如果要投资,又该如何选择合适的目标物,以下几点就显得非常重要:

一、市场已经慢慢饱和,应以新成屋为主

这点如今无庸置疑、非常重要。犹记得在2013 年的时候,建商想开多少价,都是随建商喊的,因为当时的市场建案寥寥无几,有钱还不一定买得到;到了 2015 年,则是建案、预售遍地开花,供应量直线上升──这个时候已经不是能不能买到的问题,而是能不能买到有潜力价值的对象,是否能禁得住市场考验的问题。

但来到如今的 2017 年,市场渐渐出现建案完工日推迟,或是推案后延的状况。这时已经不是能不能有利润的问题,而是所购买的建案,能不能完工的问题了。Property Report 近期针对金边的房产,也给出了「应以新成屋为主,避免无法完工的问题」的建议。毕竟看得到,摸得到,对于远在天边的投资人,这样的目标物才能让人安心。

二、留意产权问题(Strata Title)

柬埔寨的法律规定:二楼以上的公寓单位,外国人可持护照购买。不过在购买房产,建商交屋后,不少投资人为了省下办理过户的钱,没有去申请所谓的分户产权(Strata Title),单单持有与建商签属的销售合同(SPA),就开始招租,甚至是转售。

如果遇到正派的建商,那可能还没有什么问题,顶多催促你赶快过户,不要死拖活拖。但如果遇到不肖的建商,可能就偷偷把你买的公寓单位,拿去银行办理抵押借款,然后卷款走人,那你的房子就莫名其妙地变成了银行的资产了。至于前面提到的那纸销售合同,在法律效益上没有任何保护或是帮助,因为产权还在建商名下,不是在你名下。就算想在异国打官司,胜算也非常渺茫。

因此,如果已经购买了公寓单位的话,要记得同时过户。另外最近柬埔寨政府也开始加强税收政策力度,范围遍及房地产税务和公司行号,因此不管早晚都要办过户,那还是早点处理的好。

三、投资报酬率问题

不少建商打着高达 8%-10% 投资报酬率的旗号,到处宣传自家的产品。不过根据市场资料,目前的租金投资报酬率,扣除管理费、税金、维护费用等等后,大约落在6% 左右,吸引力已经大不如前。

如果市场竞争如果继续下去,一旦租金报酬率低于5% 的话,许多人认为那还不如直接放柬埔寨银行的美金定存,来得省心方便。至于公寓价格的成长,则落在每年2%-3% 之间,之后还有可能会因为推案过多而导致房价停滞,要达到建商所宣称的每年成长 5%,着实有段差距。

四、转售问题

转售,或者称为「二手市场」,是个可以直接观察房地产是否健康的指标。「二手市场」是否热络,决定未来转手的难易程度。不过在目前推案量爆量的情况下,除了地段和建筑质量非常好,房价也稳定成长,转售不成问题的对象以外,其他如转售市场冷清,有价无市,推案地点在郊区但案体量大,甚至是还在预售阶段但售价却已经超越附近建案的对象,就要注意其转售难易度,避免易买难卖,变成套牢状态。

虽然有人认为,未来当地人的收入增加,中产阶级崛起,就可以承接这些公寓。但根据 VTrust 的调查显示,柬埔寨国民家庭月收入在美金$1,000–$2,000 的,只占了 6%。其它93% 的民众,月收入在美金 $1,000 以下。这个状况之下,要负担动辄一平方米美金$3,000-$4,000 的公寓,实在有困难。因此期望当地中产阶级来承接这些公寓,在短期内是不太可能的。


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