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美国买房流程(三)

  • 发布时间:2019-01-22 14:15:53
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八. 购买保险 
除非你用现金买房,否则贷款公司一定要你在过户之前购买屋主保险(Home Owner Insurance or Hazard Insurance)。这种保险主要保赔火灾对房屋造成的损失,所以有人叫它火险(Fire Insurance)。其实屋主保险还保赔许多其它原因对房屋或个人财产造成的损失,以及客人甚至路人发生的意外。 


居民屋主保险有以下几类下面的HO是英文屋主(Home Owner)的缩写。

HO-1基本险(Basic):保赔由于火灾,雷击,烟熏,风灾,冰雹,抢劫,偷窃,爆炸,玻璃破碎,飞机或汽车,暴乱或骚动,以及故意破坏对房屋造成的损坏。基本险还保赔人体受伤,损坏他人财产,律师费,医药费,室内个人财产,房屋损坏后的住房花费。

HO-2扩充险(Broad):在基本险的基础上加保由于电击,冰雪重压,水管冻坏,天空落体,热水器或空调系统断裂或烧坏,室内漏水造成的损坏。

HO-3全保险(All Risk):在基本险和扩充险的基础上加保除战争,水灾,地震和地陷之外几乎所有的内容。还保赔客人在室内或室外发生的意外,路人在室外发生的意外。家里的狗咬伤人后还要赔偿医药费,甚至律师费。

HO-4房客险(Renter’s):保赔公寓楼房客室内的个人财产。

HO-5综合险(Comprehensive):比全保险保赔的范畴更广,保费更贵。

HO-6公寓险(Condominium Coverage):保赔公寓屋主的单元和室内个人财产。客人或路人在室内或户外的意外事故,火灾,盗窃,或漏水带来的损失。屋主一定要仔细阅读公寓章程来决定必须构买的保险费额。

HO-7活动房险(Mobile Home):适用于活动房屋主。

HO-8老房险(Older Home):老房子的市场价格要低于重建价格。老房险允许屋主以低于重建价格的市场价来保险。

另外还有一种房东火险(Dwelling Fire),适用于非商业用房的房东。除火灾外,还保赔冰雪,风暴和霉菌带来的损失。


因为我的房子是以先租后买的方式卖掉的,在买主履行买房权力之前,我就成了房东。在我把房子出租之前,打电话到房屋保险公司询问,从自住房改成出租房,保险费是否会增加。接电话的是一个女的。回答是出租房房东只需保火险,不需保个人财产,新保费是一年$826。我的旧保费是$817,所以变化可忽略不计。我就在旧保单上写了$826,但没有记下日期。因为我是这家保险公司的老客户了,以前每次问到的保费,都会给我,所以我比较信任他们。 

我签了租约后,马上给保险公司打电话,正式换成房东火险。这次接电话的是一个男的。他问了很多不必要的问题,因为这些问题的答案都在我原来的保单上。问到最后还不能告诉我保费是多少。这人给我的印象是他是个新手。过了一个星期,我收到一份保险申请书,要我填了寄去。我很奇怪,就去电询问,还问保费是多少。接电话的是另一个女的。回答是$1,039。我说我上次问过,说是$826。她查了一下,说没有看到有$826的记录。在她查的期间,我仔细看了一下新保单,发现每次事故自付费(deductible)是$250。我告诉她,我找到保费高的原因了。我以前的每次事故自付费是$5,000,谁会为了$250的损失去保险公司找麻烦,给自己留一个坏记录呢。她说出租房火险每次事故自付费最高额是$2,500,我说那就给我改成$2,500。这一改,新保费就成了$724。读者看到这里应该把你的保单找出来,看看每次事故自付费是多少。 

除了提高自付费,还有一些其它的方法来减低房屋保险费:

减低保险额:如果你买了一栋$500,000的房子,土地值$200,000,房子本身只值$300,000。那你只要买$300,000的房屋保险,因为$200,000的地不会受到火灾或暴风的损坏。不过如果你的首付不到$200,000,贷款银行可能会要求你的保险额不能低于贷款额。

房屋与汽车同保:如果房屋与汽车在同一家保险公司,可能会得到15%-20%的折扣。

不要换保险公司:有些保险公司会给3到5年的老客户5%的折扣,6年以上的老客户10%的折扣。

增加房屋安全性:安装烟雾报警器(Smoke Detector)或防盗报警器(Alarm)可能会得到5%的折扣。


九. 交接过户 

请过户律师的主要目的是保证买主得到合法产权,所以买主有权选择过户律师。如果你不知道找谁,经纪人会向你推荐。律师在过户前会检查产权史(Title Search),查明卖主确实拥有产权,可以把房子卖给你。最长要查40到60年的历史,各个州有自己的规定。如果查出问题,要把问题解决了才能过户。产权检查还能发现与房产有关的债务(Lien),比如拖欠税金(Real Estate Tax Lien),贷款(Mortgage Lien),装修费(Mechanic’s Lien)等等。这些债务会跟着房子走,所以在过户前一定要卖主把它们清除掉。如果没有问题,过户后律师会到当地土地管理局(Department of Land Record)把房契登记在买主名下。为了防止意外,贷款银行还会要求买主为贷款银行买产权保险(Title Insurance Lender’s Coverage)。屋主自己的产权保险(Owner’s Coverage),买主有权决定买不买。 

过户前一个星期要落实贷款。如果利率还没锁定(Lock),要马上锁定,以免过户时措手不及。还要根据过户公司给的过户费清单(HUD-1)草稿,把过户费准备好,并通知银行什么时候要多少钱。

过户前几天买方经纪人会向卖方经纪人要房屋检查时查出来的问题的修理账单(Repair Invoice)。一般修理应有90天的保修期,修理账单也可以做为保修凭据。买主在过户前还要把房子再检查一遍(Final Walk Through)。除了看该修的东西都修好了,所有设备都正常运行,卖主该留下的东西都在,还要记录水电气表的数字。如果发现没修好的东西,过户时还要与卖主交涉。

在过户的前一天,过户公司会给一张精确的过户费清单,买主可根据清单上的过户费,到银行开现金支票(Casher Check)。现金支票可以开给买主自己,过户时在反面写上付给过户公司既可。过户时还要带一张私人支票,如果实际过户费超过现金支票数额,再开一张私人支票补齐。

过户费包括五个部分,与贷款有关的费用,贷款银行预收款,中间账户预扣款,与产权有关的费用,以及过户税和产权登记税。各种费用加起来是房价的2%到4%,这还不包括首付部分。

与贷款有关的费用(Items Payable in Connection with Loan):见 美国买房流程七. 申请贷款 
贷款银行预收款(Items Required by Lender to be Paid in Advance)

 

预付一个月的贷款利息

贷款保险的总数大约1.5%,可按月付,首付达20%的可不用买贷款保险

一年房屋保险,约每$1,000收费 $1.0到$2.0

中间账户预扣款(Reserves Deposited with Lender)

预扣两个月的房屋保险费

预扣两个月贷款保险

预扣两到七个月的房地产税,取决于过户月份

与产权有关的费用(Title Charge)

过户律师费(Settlement Fee)$200-$350

产权检查费(Title Search)$100-$200

银行产权保险(Title Insurance Lender’s Coverage) 每$1,000贷款$2.4左右

屋主产权保险(Owner’s Coverage) 每$1,000房价$1.8左右

公证等其它费用

政府登记税和过户税(Government Recording and Transfer Charges)

登记费(Recording Fee) 80

市/郡过户税/房产证印花税(City/County Tax/Stamps)为房价的1%

州过户税(State Tax/Stamps)为房价的0.5%,在马州第一次买房,买方的0.25%减免

州登记税(State Recordation Tax),马州为每$1,000房价$6.90。如果是自住房,前五万不付登记税。华盛顿特区40万以下的房子为房价的1.1%,40万以上的1.45%。维州为每$1,000房价$3.34

马州的惯例是买卖方分担政府登记税和过户税,但新房建筑商不付这些税,全由买主付,所以买新房比买旧房要多付1.1%的税钱。华盛顿特区的惯例是卖主付过户税(1.1%),买主付登记税。华盛顿特区第一次买房虽然不减免过户税,但在买房当年报收入税时,自住屋可减免5000收入税。如果调整后的家庭收入高于11万(或一个人收入高于七万),只能减免2500,高于13万(或一个人高于九万)则没有减免。 

过户律师还会建议买主购买地界勘察图(Survey)。有人问为什么每次卖房都要重花钱做地界勘察图,就用卖主的那张不是可以省钱吗。律师的回答是,重做可保证地界图的精确性和真实性,否则可能会有人钻空子给假图。简单的地界勘察图(House Location Drawing)是画有房子位置和地界的平面图,费用在$150到$300。复杂的还有三维房屋与地界定位(Boundary Survey),费用在$450到$2,000。做一张最简单的就可以了。

过户费清单还会有POC的字样,意思是在过户前付过了(Paid Outside of Closing),比如房屋检查费等等。白蚁检查费一般在过户时付。房屋保险费可以先付,也可以在过户时付。

过户时要带有效证件,比如驾照或带照片的身份证。如果没有,绿卡或护照等也行。还要带银行开的现金支票和私人支票。一般过户要一个小时,主要的任务就是签字交钱,要签很多文件。过户律师先把过户费清单(Settlement Statement)过一遍,如无异议,就把所有的文件拿出来,让卖主和买主签字。签完字后,买主把支票交给过户律师,过户律师把所有签了字的文件拿去复印,交给签字人一份。最后卖主把钥匙交给买主,房子就是买主的了。


十. 乔迁搬家
过户的最后一步是卖主将钥匙交给买主,所以过户后买主就可以搬家了。如果买的是新房子,直接就可以搬进去。如果买的是旧房子,卖主的责任仅限于把房子扫干净。所以你可能要重新油漆墙壁或清洗地毯。在搬家前4到5天联系水电气公司,问清要做的事情。有的公司要你自己读仪表,有的公司不需要。搬家当天再去电话确认将水电气账户转到买主名下。 

电话,电视,网络服务可能要提前10到20天预约。如果你的生活依赖网络, 不能上网就不能过日子,一定要提前约好网络公司来接通线路的时间。
如果请人搬家,要提前两周予约搬家公司。一般收费是一小时$80到$100,三到四个人,最少收费三个小时,再加$50左右的卡车费。如果自己搬,也要提前一周到租车公司定好哪天要用车。卡车有不同的尺寸,根据家具的多少来决定车的大小。一到两个房间的家具,可租十英尺的卡车;三到四个房间,可租16英尺的;五到八个房间,可用24英尺的。小一点的车好开,自动挡的比手动的好开。有升降机便于上下东西。没有升降机的话要选车身离地面距离较近,并有上下货跳板的。 

搬家前列一张家具清单,按房间排列,注明什么家具放哪间房间。包装箱也要注明搬到哪间房间。这样搬起来就比较省时间。 
搬家前要到邮局或在网上(https://moversguide.usps.com/?referral=USPS)填写换地址的表格(The Official Change of Address Form)。可能要七到十天才能收到从旧地址转来的信件。

搬家后要做的第一件事大概是装窗帘。沃尔马(Walmart)有价廉物美的窗帘和杆子。窗帘的价格在$10到$30。杆子的尺寸有24-48,48-84,84-120英寸的,价格在$16到$32。每根杆子都带有安装用的钩子和锣丝钉,很好安装。挂杆子的钩子要装在离上窗框四到六英寸的地方(为的是躲开窗子的木质框架,在石灰墙上好打锣丝钉洞)。先把钩子放在墙上,用铅笔标上锣丝钉的位置。然后用电钻在墙上钻个洞,你可以感觉到电钻钻透了石灰墙。接着把塑料空心钉用锤子打入钻好


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